Vivre dans le neuf

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Les bonnes raisons d'acheter dans le neuf

Devenir propriétaire, c’est l’objectif prioritaire pour une grande majorité de français. Interrogés en 2017 par un site de recherches immobilières, les Français se déclarent prêts à diminuer leur budget vacances et sorties pour acquérir un bien immobilier. Si leur motivation est sans faille, les Français sont pourtant réservés quant à la réalisation de ce projet : plus de la moitié d’entre eux pensent qu’ils ont peu de chance d’y parvenir, ou alors, à un âge qu’ils pensent trop avancé.

En réalité, acheter dans le neuf constitue un projet immobilier bien plus accessible que la plupart des futurs acquéreurs ne le pensent.

Pour connaître tous les avantages de l’achat d’un logement neuf, vous pouvez dès à présent solliciter un rendez-vous avec l’un de nos conseillers.

Acheter dans le neuf permet de bien maîtriser son budget

 

1. DES FRAIS DE NOTAIRE RÉDUITS 

Mathilde a 38 ans, deux enfants et exerce la profession de psychomotricienne. Son conjoint, Cyril est chauffeur de taxi. Après des années d’hésitation, ils ont décidé de réaliser leur première acquisition immobilière :

« On nous répétait souvent que payer un loyer, c’est un peu jeter l’argent par les fenêtres, alors que nous pourrions constituer un patrimoine pour nos enfants. Nous avons donc décidé d’acheter. Le choix du neuf s’est fait naturellement : nous n’avions pas trouvé le bien idéal lors de nos visites dans l’ancien. En passant devant un programme neuf de notre quartier, nous sommes entrés dans le bureau de vente et avons échangé avec un conseiller Promogerim. C’est là que nous avons découvert que nous pourrions personnaliser notre appartement sur plan mais surtout, que le montant des frais de notaire serait considérablement revu à la baisse ! »

En effet, acheter un logement neuf permet de faire des économies considérables sur les frais de notaire. Pour un logement ancien, ces frais s’élèvent en moyenne à 7 ou 8 % du prix du bien. Lorsque vous achetez un logement neuf, c’est-à-dire sur plan ou achevé mais jamais habité, ces frais seront réduits à 2 ou 3 %.

Exemple pour l’achat d’un appartement à 150 000 € :

Dans l’ancien : frais de notaire à 7%

150 000 € x 7% = 10 500 €

Dans le neuf : frais de notaire à 2%

150 000 € x 2% = 3 000 €, soit une économie de 7 500 €

2. L’EXONÉRATION DE LA TAXE FONCIÈRE - ACHAT DANS LE NEUF

Sous certaines conditions, tout logement neuf peut bénéficier d’une exonération totale ou partielle de la taxe foncière sur les propriétés bâties.Explications du mécanisme d’exonération de cette taxe. 1) La taxe foncière sur les propriétés bâties : 

La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB), couramment appelée taxe foncière, est un impôt local dû par les propriétaires ou usufruitiers de propriétés bâties. La perception et le bénéfice de cette taxe reviennent à la collectivité locale au sein de laquelle se situe le bien immobilier. 

2) Les propriétés exonérées de la taxe foncière 

Sous certaines conditions, le Code général des impôts dispose que les logements neufs peuvent bénéficier d’une exonération de la taxe foncière. Ainsi, les biens immeubles suivants sont exonérés : les constructions immobilières nouvelles (logement achevé, logement sur plan ou VEFA), les reconstructions ou les additions de construction. Sachez que l’exonération touche aussi bien les habitations à titre de résidence principale que les résidences secondaires, et concerne les appartements et les maisons. 

3) Le mécanisme d’exonération  

Accordée pour une durée de deux ans, l’exonération de la taxe foncière débute au 1er janvier de l’année suivant celle de l’achèvement de la construction du logement. En principe totale, l’exonération fiscale peut être partielle, notamment lorsque la commune refuse d’exonérer le logement neuf sur sa part dans la taxe foncière. Ainsi, l’exonération portera seulement sur les parts départementales et régionales.Sachez que l’exonération n’est pas automatique. En effet, dans un délai de 90 jours après l’achèvement de la construction, vous devez déclarer votre logement au centre des finances publiques du lieu de situation du bien.

3. MOINS DE CONSOMMATION D’ÉNERGIE 

Depuis 1974, la construction de logement neuf est soumise à des règles établies par le Grenelle Environnement. L’objectif de ces mesures est de construire des logements les plus économiques possibles sur le plan énergétique.

La Réglementation Thermique 2012, également appelée RT 2012, garantit aux acquéreurs de logements neufs des performances énergétiques optimales.

Sophie, institutrice et soucieuse de l’environnement, avait placé ce critère au coeur de sa recherche immobilière :

Avant d’acheter notre premier appartement neuf, nous avons habité plusieurs années dans une maison ancienne. Chaque année, nous étions confrontés à de mauvaises surprises sur nos factures d’électricité, et surtout, nous avions beaucoup de mal à maintenir une chaleur agréable en hiver. Lorsque nous avons décidé de devenir propriétaires, la question énergétique était au coeur de nos préoccupations. Notre amie Julie avait acheté un appartement neuf deux ans plus tôt, c’est elle qui nous a adressé à un conseiller Promogerim. Nous avons donc découvert sur plan une résidence qui se construisait dans le quartier de nos rêves, et un an plus tard, nous voilà installés dans notre appartement neuf !”

4. UN LOGEMENT PERSONNALISÉ

Acheter un appartement sur plan est une démarche bien moins abstraite qu’on ne pourrait le penser ! La vente sur plan, également appelée vente en état de futur achèvement, permet de personnaliser de nombreux éléments de votre futur logement. Ajouter ou supprimer une cloison, choisir un revêtement de sol ou encore aménager les placards de votre futur appartement pour qu’il convienne aux besoins spécifiques de votre famille : tout est possible lorsque rien n’est achevé !

C’est là l’un des avantages certains sur lesquels les acquéreurs d’appartements neufs sont nombreux à témoigner. En effet, l’achat d’un bien dans l’ancien limite considérablement la réalisation de travaux de personnalisation, et vous oblige à vous adapter à la disposition de votre logement. L’achat sur plan permet une plus grande adaptabilité de votre futur appartement à votre mode de vie, comme l’explique Valérie, maman de 4 enfants :

Chez nous, l’aspect fonctionnel de chaque espace et meuble est primordial. Quand on est à la tête d’une grande famille, on abandonne vite l’idée d’une maison toujours propre et rangée. Mais on a à coeur d’être installé dans un espace qui s’adapte aux besoins particuliers de notre famille. Lorsque nous avons appris que nous pouvions personnaliser un logement acheté sur plan, cela a été une vraie révélation pour nous. Auparavant, nous n’avions jamais imaginé acheter dans le neuf. Mais grâce à Promogerim, nous avons participé à la conception de notre 4 pièces, en aménageant notamment l’intérieur des placards, l’équipement de la cuisine et de la salle de bain. Dans l’ancien, cela aurait été bien plus difficile et coûteux !"

5. DE NOMBREUX DISPOSITIFS FINANCIERS, PARTICULIÈREMENT INTÉRESSANTS

A - LA TVA RÉDUITE

La TVA qui s’applique à l’achat d’un appartement, neuf ou ancien, est en principe équivalente à 20% du prix d’achat. Dans le cadre d’une acquisition dans le neuf, le taux de la TVA peut être réduit, et descendre jusqu’à 5.5 % du prix de vente soit 14.5 % d’économie.

Pour un appartement neuf à 250 000 €, cela représente 50 000 € de TVA au taux plein, contre 13 750 € avec une TVA réduite, de quoi boucler son financement ou acheter plus grand

 

Pour être éligible, votre logement neuf devra être situé à l’intérieur d’une zone ANRU (Agence Nationale de Rénovation Urbaine) ou dans un rayon de 300 mètres. Cumulable avec d’autres aides financières, la TVA réduite est également soumise à des conditions de ressources.

Qu’est-ce qu’une Zone ANRU ?

Une Zone ANRU est définie par le Programme National de Rénovation Urbaine, et correspond à un secteur dans lequel sont réalisés des aménagements favorisant la mixité sociale et améliorant les conditions de vie des habitants.

 

Qui bénéficie de la TVA réduite ?

Deux conditions principales à respecter pour pouvoir acquérir un logement neuf avec cette TVA réduite :

- en faire sa résidence principale ;

- respecter un plafond de ressources (cf. tableau ci-dessous).

Attractive, cette mesure est très encadrée. Les revenus des futurs propriétaires ne doivent pas dépasser le plafond de ressources du Prêt locatif social (PLS), ce qui correspond aux revenus de 70 % des Français. Les revenus annuels d'une famille de trois personnes habitant en Ile de France ne doivent pas dépasser 46.377 €.

Plafond de ressources 2018 pour pouvoir bénéficier de la TVA réduite pour l'achat d'un logement neuf éligible.

A noter :

  • Il est possible de cumuler les avantages de la TVA réduite avec l'obtention d'un PTZ, Prêt à Taux Zéro ou d'un prêt 1 % Logement.

 De nombreuses situations sont prises en compte par l’administration fiscale en cas de revente d'un logement ayant bénéficié d'une T.V.A. réduite. Aucun remboursement ne sera réclamé en cas de décès de l’acquéreur ou d'un membre du ménage, de mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement, de chômage d'une durée supérieure à 1 an, de délivrance d'une carte d'invalidité, de divorce ou de dissolution d'un pacte civil de solidarité ; mais aussi et c’est plus récent de mariage, conclusion d'un PACS, naissance d'un enfant ou délivrance d'une carte d'invalidité à l'un des enfants à charge.

 

La hausse des revenus de l’acquéreur pendant la période de détention du bien ne change rien une fois l’achat effectué. Par exemple, cela ne donne pas lieu à un complément de TVA lors de la revente, même anticipée

B - LE PRÊT À TAUX ZÉRO DE L’ÉTAT (PTZ)

Le prêt à taux zéro, ou PTZ, est un dispositif mis en place par l’état pour faciliter l’accession à la propriété dans l’immobilier neuf.  Il s’adresse aux primo-accédants, c’est à dire les personnes qui souhaitent réaliser leur première acquisition, à des fins de résidence principale. Il est également proposé aux personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale dans les deux ans suivant la demande.

Vous pouvez donc en bénéficier si :

  • vous n’avez jamais été propriétaire, et souhaitez résider dans le logement neuf que vous allez acheter ou

  • vous avez déjà acquis un bien immobilier, mais vous n’y résidez pas depuis plus de deux ans.

Quelles sont les conditions d’obtention du PTZ ?

  • Le Prêt à taux zéro s’applique pour tous les logements neufs, et sous certaines conditions, pour certains logements anciens.

  • Il ne peut financer qu’une partie de votre achat, et il vous appartient de compléter le prix d’achat par vos apports personnels ou un prêt bancaire.

  • Le montant et la durée du PTZ varient selon les ressources de l’acquéreur et la zone dans laquelle se trouve le logement (Zone A, B1, B2, C).

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“ Lorsque j’ai pris contact avec mon conseiller Promo Gerim, il m’a expliqué que dans la commune concernée par mon futur logement, l’exonération de taxe foncière sur les logements neufs dure 2 ans. Avec mon épouse, nous avons fait nos calculs : cette économie nous permet d’acquérir un garage en plus de notre futur appartement ! “
Marc, développeur Web.

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Comment s'y prendre pour trouver un logement neuf ?

La réalisation d’un achat immobilier reste un processus assez long, mais la recherche de logement est devenue plus simple avec la démocratisation d’internet. La grande majorité des futurs acquéreurs choisissent d’effectuer leurs premières recherches en ligne avant de faire appel à un agent immobilier, un notaire, ou à leurs contacts personnels.

Il est vrai que la navigation sur internet permet d’avoir accès à de nombreuses informations à tout heure, et sans avoir à sortir de chez soi : consulter des annonces, visiter des appartements virtuellement, créer des alertes de recherches ou encore géolocaliser un bien qui semble vous convenir. Tous ces services sont accessibles d’un simple clic.

Néanmoins, Le contact avec des spécialistes reconnus reste une démarche quasi incontournable pour les futurs acheteurs.

J’ai passé des journées à comparer des biens sur internet, et j’ai même visité deux d’entre eux, avec un mandataire ou chez un particulier. A chaque fois, le bien ne correspondait pas du tout à l’annonce, je me suis vite rendu compte qu’internet, c’est facile, mais que ça peut aussi être trompeur. Sur les conseils de mes parents, j’ai donc décidé de faire appel à un professionnel pour m’assister dans mes recherches. Cet achat, c’est le premier grand investissement de ma vie d’adulte, je ne peux pas me tromper ! ” explique Vivien, 28 ans, à la recherche de son premier appartement.

La concurrence d’internet a d’ailleurs poussé les professionnels de l’immobilier à diversifier leurs compétences et leur niveau d’expertise. Les agents immobiliers se sont peu à peu formés à de nouveaux services pour satisfaire leurs clients :

  • Vidéos et photos de qualité professionnelle

  • Conseils financiers

  • Conseils en décoration et home staging

  • Diffusion des biens de leurs clients vendeurs sur les réseaux sociaux

Comme leurs confrères, les promoteurs immobiliers, et Promo Gerim en tête de file, ne négligent aucun effort pour vous satisfaire.

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Devenir propriétaire avant 35 ans ? C’EST POSSIBLE !

Devenir propriétaire est l’un des objectifs essentiels pour les Français, notamment pour les moins de 35 ans. Si l’adage populaire affirme que l’on ne prête pas aux "jeunes", qu’en est-il dans la réalité ?

Le sérieux d’une demande de prêt n’est pas apprécié par les banques au regard de l’âge des futurs acquéreurs. Il est néanmoins recommandé de motiver votre démarche, au travers d’actions mettant en avant votre comportement financier sain :

  • Avoir un apport personnel, mais qui peut représenter seulement 5 % des frais de notaire
  • Ne pas avoir de compte caché, ou d’abonnement à des organismes de jeux d’argent (comme la française des jeux, ou des casinos)
  • Ne pas avoir de frais excessifs par rapport à vos rentrées d’argent
  • Justifier d’un an d’ancienneté dans une entreprise ou de trois bilans en tant qu’entrepreneur avant de faire votre demande de crédit
  • Le cas échéant, vos diplômes ou votre patrimoine (un héritage par exemple) peuvent également garantir la stabilité de votre situation

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Dans l’étape du financement de votre achat, comme pour toutes les étapes de votre projet immobilier, vous pouvez compter sur l’aide de votre conseiller Promo Gerim.

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