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Que faire à la fin de votre dispositif de défiscalisation?

Certains dispositifs de défiscalisation sont limités dans le temps. C’est notamment le cas de la loi Scellier ou Pinel, dont la durée de location du bien immobilier varie de 9 à 15 ans. Une fois ce délai dépassé, l’investisseur ne bénéficie plus de la réduction d’impôt. Qu’à cela ne tienne, il existe plusieurs alternatives pour prévoir paisiblement la fin de cet avantage fiscal.

Anticiper l’imposition des revenus fonciers

Pour rappel, la durée maximale de la réduction fiscale du dispositif Scellier est de 15 ans. Celle de la loi Pinel est de 12 ans au même titre que la loi Censi Bouvard. Si vous avez bénéficié de l’un de ces dispositifs de défiscalisation, vous devrez prévoir la taxation de vos revenus fonciers avant qu’il arrive à son terme. 

Concrètement, votre avantage fiscal touche à sa fin une fois la période maximale écoulée. Dans ce cas, la rentabilité de votre bien immobilier chute inévitablement. Dès lors, vous ne pourrez plus profiter de la réduction d’impôt sur le revenu. Néanmoins, vous pouvez mettre en vente votre bien ou continuer à le louer. Le fait d’anticiper votre décision vous évitera les mauvaises surprises.

Fin du dispositif de défiscalisation : définir ses objectifs

Que ferez-vous de votre bien immobilier lorsque le dispositif de défiscalisation touchera à sa fin ? La question reste complexe, mais différentes possibilités s’offrent à vous :

  • Louer le bien pour profiter d’un complément de retraite.
  • En faire votre résidence secondaire.
  • Le proposer à vos proches.
  • Le revendre.

Vous devez définir vos objectifs pour mieux vous préparer à la fin de la réduction d’impôt tout en continuant à profiter de votre investissement.

Avant de prendre une décision quelconque, plusieurs paramètres doivent être pris en compte. N’hésitez pas à faire appel à un professionnel pour vous accompagner dans votre démarche.

Conserver le bien en optant pour la location vide ou meublée

Si vous souhaitez conserver votre bien immobilier, vous pourrez le louer à condition qu’il soit situé dans une ville « moyenne ». C’est-à-dire dans une zone géographique où le nombre de locataires est relativement important. Dans ce cas, vous pouvez le louer rapidement et sans difficulté. 

Attention toutefois, car cette option vous coûtera cher. Une fois que le dispositif de défiscalisation prendra fin, vos futurs loyers appartiendront à la catégorie des revenus fonciers. Dès lors, la totalité de ces derniers devra être déclarée à l’État.

En outre, il est possible de transformer votre ancien Scellier ou Pinel en logement meublé. Il suffit de louer votre bien avec le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel). Vos loyers seront soumis aux BIC (bénéfices industriels et commerciaux), avec un abattement de 50%.

La location meublée est intéressante pour :

  • Les petits logements avec une forte demande d’étudiants ou de jeunes actifs.
  • La location saisonnière.

Valoriser son bien immobilier

Un bien immobilier neuf acquis à travers un dispositif de défiscalisation doit être mis en location au moins 6 ans. Si le vôtre a été loué depuis 10 ans par exemple, il est déjà considéré comme ancien. Avec les normes de construction qui évoluent tous les ans, notamment thermiques et phoniques, votre logement a certainement besoin d’être rénové :

  • Revêtements dégradés.
  • Toiture en mauvais état.
  • Équipements obsolètes ou ne répondant plus aux normes en vigueur.

Le fait de procéder à des travaux de rénovation vous permet de valoriser votre bien pour une location ou une revente éventuelle. Vous pourrez ainsi augmenter légèrement le loyer ou le prix de vente du logement en fonction de votre localisation. Dans tous les cas, le recours au service d’un professionnel vous sera d’une grande aide.

Transmettre le logement à ses proches

À la fin du dispositif de défiscalisation, vous avez le droit de donner congé à votre locataire. Vous pourrez ainsi transmettre votre bien à l’un de vos proches pour en faire sa résidence principale. 

Il peut s’agir de :

  • Votre époux(se).
  • Votre concubin(e).
  • Votre partenaire de Pacs.
  • Votre ascendant ou celui de votre partenaire.
  • Votre descendant ou celui de votre partenaire.

Pour faciliter la transmission du patrimoine, il est possible de créer :

  • Une SARL de famille avec ses enfants (société à responsabilité limitée).
  • Une SCI familiale (société civile immobilière) avec des conditions fiscales avantageuses.

Bon à savoir : votre locataire doit recevoir la lettre de congé au moins 6 mois avant la date d’échéance du contrat de bail. Il devra respecter celle-ci et quitter le logement dans les temps.

Vendre son bien pour placer son capital

La location immobilière sera soumise à une pression fiscale importante une fois le délai du dispositif de défiscalisation arrivé à son terme. Heureusement, vous avez le droit de vendre votre logement pour alléger vos charges fiscales. 

En outre, cette alternative vous permet d’investir dans un nouveau projet immobilier et opter pour un dispositif de type Pinel. Vous pouvez optimiser votre rentabilité en privilégiant une ville dynamique où la recherche de location immobilière est importante. 

Pour éviter que votre logement se dégrade rapidement faute de locataires, mieux vaut entreprendre des travaux de rénovation en vue d’une revente. Cela permet d’améliorer l’attractivité de votre bien immobilier et attirer des acheteurs ou locataires potentiels. 

Si vous souhaitez conserver votre logement pendant la période de vacances locatives, il vous sera possible de :

  • Baisser le loyer.
  • Déléguer la gestion locative à un professionnel.

Lors de la revente, prenez le temps de vérifier certains paramètres, notamment l’effet de masse. Celui-ci est généralement causé par l’explosion des ventes d’une offre immobilière identique à une période précise. Les prix peuvent ainsi chuter, ce qui pourrait dévaloriser votre logement. Il est donc conseillé de patienter le temps que les tarifs se stabilisent et attendre le bon moment pour vendre.

Bon à savoir :

Lors de la revente de votre logement, n’oubliez pas la fiscalité qui s’applique sur la plus-value immobilière. Celle-ci est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) au taux de 19%. Ainsi, une plus-value imposable de 15000€ par exemple engendre un IR de 2850€ (15000€ x 19%). En cas de plus-value imposable au-delà de 50000€, il faudra prévoir une taxe supplémentaire.